משכנתא

משכנתא היא הלוואה לרכישת נכס הניתנת כנגד שיעבוד הנכס הנקנה. במדריך זה נסקור את סוגי המשכנתאות ואת המסלולים השונים הקיימים בשוק, ונבחן את הסוגיות שיש לקחת בחשבון בדרך לבחירת המשכנתא המתאימה

אחת ההשקעות הכלכליות הגדולות ביותר שאדם עושה במהלך חייו הינה רכישת דירה או בית למגורים. מרבית האנשים מעדיפים לקנות דירה ולא לחיות כשוכרים כל ימי חייהם, אך כיוון שאין בידם סכום כה גדול הם נדרשים לקחת הלוואה שתעניק להם סכום חד פעמי גדול לצורך הרכישה, ואותו ישלמו בתשלומים חודשיים במהלך פרק זמן של עד 30 שנה. משכנתא הינה הלוואה הניתנת לפרק זמן ארוך שכזה. היא ניתנת כנגד שיעבוד הנכס הנקנה, ומוחזרת בתשלומים הנקבעים בעת חתימת החוזה. בסיום תשלומי ההלוואה, פג השעבוד על הנכס.
לקיחת משכנתא היא צעד משמעותי מאוד מבחינה כלכלית, שמשפיע על התנהלות משק הבית לאורך תקופה ארוכה מאוד. לכן, חשוב להכיר את סוגי המשכנתאות ואת מסלולי המשכנתא השונים ולהבין את המושגים הבסיסיים בתחום.

איפה מתחילים?

הצעד הראשון בבחירת משכנתא הוא בדיקת זכאות להטבה מהמדינה. הטבה זו, הניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון, מעניקה תנאים נוחים יותר לקבלת המשכנתא, במימון המדינה. הזכאות לקבלת הטבה זו, כמו גם גובה הסכום המוענק ותנאי ההלוואה, נקבעים על ידי מספר פרמטרים כגון גיל, מצב משפחתי, האם המבקש "מחוסר דירה", שירת בצבא, עולה חדש ועוד. כמו כן, ההטבה תלויה גם במיקום הנכס אותו רוצים לקנות היות והמדינה מעודדת התיישבות באזורי עדיפות לאומית.
* כיום הופכת הטבה זו ללא רלוונטית, היות וניתן להגיע לתנאים כמו אלה שמעניקה המדינה גם בבנקים ובגופים אחרים.

במרבית המקרים המשכנתא לזכאים נמוכה מערך הנכס הרצוי ולכן מתבקשת לקיחת משכנתא נוספת הקרויה משכנתא משלימה.
המשכנתא המשלימה יכולה להילקח בסניפי הבנקים או דרך גופים חוץ בנקאיים, כאשר מומלץ לבצע סקר שוק ולהשוות תנאים בין מספר מקומות רב ככל האפשר.
תנאי המשכנתא המשלימה נגזרים ממאפייני הלקוח והנכס הספציפיים כאשר הפרמטרים העיקריים הם:

• שווי הנכס
• ההון העצמי – איזה סכום לרכישת הנכס יש בידי לוקח ההלוואה.
• כושר ההחזר החודשי – מהי ההכנסה החודשית של מבקשי המשכנתא וכמה כסף הם מסוגלים לשלם בחודש.
• פרק הזמן להחזר ההלוואה
• סוג המשכנתא – מסלול המשכנתא.

מסלולי משכנתא

לאחר ההחלטה על הסכום המבוקש לקבל במשכנתא, יש להחליט על הסכום החודשי אותו ניתן לשלם. הכרחי בשלב זה לבצע תכנון ולוודא כי ההחזר לא יעלה על שליש מההכנסה נטו (החלק הנשאר בידי לוקחי ההלוואה גם לאחר חישוב תשלום חלקם הממשי ברכישת הנכס).

השלב הבא הוא להחליט איזו הלוואה לוקחים. קיימים מספר מסלולים הנבדלים זה מזה בכמה מאפיינים. הגורם הראשון הוא האם ריבית המשכנתא צמודה או לא צמודה.

ריבית משכנתא צמודה משמעה ריבית הצמודה לאחד המדדים, בד"כ מדד המחירים לצרכן או מטבע חוץ. מטרת הצמדה למדד היא שערך הכסף יישמר ואילו הצמדה למט"ח טובה למי שהכנסתו תלויה בדולר לדוגמה. ההצמדה גורמת לכך ששינוי בבסיס ההצמדה, כגון עלייה במדד המחירים לצרכן, תגרום לשינוי בגובה הסכום הסופי אותו יש להחזיר וכך לשינוי בסכום ההחזר החודשי.

משכנתאות צמודות ניתן לקבל בריבית קבועה או ריבית משתנה:

• משכנתא בריבית קבועה קובעת את הריבית ביום החתימה, וההחזר החודשי יהיה קבוע וישתנה אך ורק בשינויי המדד. זוהי אפשרות טובה כאשר מעריכים שהריבית במשק (ריבית הפריים) תעלה ולכן כדאי לקבע את הריבית בתנאים של היום. במשכנתאות מסוג זה יש לרוב קנס על פירעון מוקדם, כלומר אם לוקח ההלוואה ירצה בשלב מסוים לשלם את יתרת הכסף ולסיים את ההלוואה הוא יצטרך לשלם קנס כלשהו.
• משכנתא בריבית משתנה הינה משכנתא שבה הריבית משתנה בכל פרק זמן שהוסכם מראש – כל שנה, שנתיים, חמש, עשר. בכל "תחנה" שכזו משתנה הריבית על פי הריבית שנבחרה ביום החתימה. הריביות הינן רבות ויכולות להיות ריבית "עוגן" הנגזרת מריבית אג"ח (אגרות חוב) ממשלתיות, ריבית המק"מ או ריבית מתחלפת. היתרון בסוג זה נובע מכך שלרוב ניתן לחסל (לשלם) את ההלוואה לפני תום התקופה, או לעבור למסלול עם ריבית קבועה ללא קנס. החיסרון הגדול של מסלול זה הינו העובדה שלוקח ההלוואה חשוף לתנודתיות רבה, ושעלייה בשיעור הריבית מעלה את גובה ההחזר החודשי.

ריבית משכנתא לא צמודה נגזרת לרוב מריבית הפריים, הנובעת מהריבית שגובה בנק ישראל. ריבית זו יכולה להשתנות בתחילת כל חודש, על פי שיקולי בנק ישראל, ולעיתים אף באופן תדיר יותר.
ללקיחת משכנתא בריבית הפריים יתרונות בכך שאין הצמדה למדד ואין עמלות פירעון מוקדם ולכן ניתן תמיד לעבור למסלול אחר. כמו כן, שינויים בשער ריבית הפריים משפיעים על ההחזרים החודשיים בלבד ולא על הקרן כמו במשכנתאות צמודות. החיסרון המשמעותי במשכנתא כזו הוא הסיכון הרב בשל התלות בתנודתיות הריבית במשק.

כיום יש גם משכנתא לא צמודה בריבית קבועה אשר יתרונה הגדול נובע מהוודאות שבתשלום החודשי. עלותה תהיה גבוהה יותר מכל מסלול אחר והיא תתאים לאנשים שרוצים בטחון ומוכנים לשלם על כך, או לכאלה שחושבים שהאינפלציה תהיה גבוהה מאוד.

ניתן גם לשלב בין המסלולים על מנת להגן על לוקחי ההלוואה מפני תנודתיות במדד או בריבית הפריים. החיסרון בשילוב מסלולים הוא שבמקרה של ירידות ריבית או מדד, נחסך סכום כסף קטן יותר. כדאי לבחור את המסלול המתאים גם לפי ההכנסה וגם לפי המצב במשק: אם ההכנסה צמודה למדד אזי ניתן להצמיד את ההלוואה למדד. במידה והריבית במשק נמוכה וההערכה היא שהיא תעלה, כדאי לקחת ריבית קבועה ולהגן מפני עליות ריבית. במצב הפוך, שבו הריבית גבוהה וצפויה ירידה – ניתן לקחת משכנתא בריבית משתנה וליהנות מהחיסכון שיביאו עמן הירידות.

מיחזור משכנתא

כאמור, במקרים בהם משתנים תנאי השוק (ריבית, מדד, דולר) ניתן לעבור ממסלול משכנתא אחד לשני. פעולה זו נקראת מיחזור משכנתא ומשמעותה היא לקיחת משכנתא חדשה על מנת לחסל את המשכנתא הישנה. מיחזור משכנתא הינו תהליך שיכול לחסוך אלפי שקלים ואף להביא לקיצור תקופת ההחזר.
כיוון שמיחזור משכנתא הינו בעצם לקיחה של משכנתא חדשה, השלב הראשון בתהליך המיחזור צריך להיות ביצוע סקר שוק מעודכן. השוואה שכזו צריכה להיות בין הגופים השונים המעניקים משכנתאות, בין המסלולים האפשריים בכל מקום ובין התנאים הספציפיים של כל מסלול – בדיוק כמו בפעם הראשונה בה לקחתם משכנתא. חשוב לזכור שגם הפעם משא ומתן מול הגוף המעניק את המשכנתא יכול לחסוך כסף רב.
המטרה של סקר השוק הוא לדעת מה החיסכון שיתקבל מלקיחת המשכנתא החדשה. לאחר שהחיסכון ידוע יש לבדוק מהי העלות של סגירת המשכנתא הקיימת: עמלת הפירעון המוקדם, ה"קנס" על סילוק המשכנתא בטרם עת, נקראת בשפה המקצועית היוון. הליך שכזה מביא בחשבון את הפסד הריביות העתידיות של הבנק, ולכן במקרים רבים יהיה כרוך בעלות נכבדת, לפעמים עד רמה של חוסר כדאיות לביצוע של מיחזור המשכנתא.

ישנם גופים אשר יסכימו לממן עמלה זו או חלק ממנה, באם תועבר אליהם המשכנתא, ולכן גם במקרה כזה משא ומתן יכול רק להועיל.

משכנתא חוץ בנקאית

הגוף הראשון אשר אנו חושבים עליו בהקשר של לקיחת משכנתא הינו הבנק, אולם כיום יש גם גופים חוץ בנקאיים כגון כלל מימון ועוד המעניקים משכנתאות. גופים אלו התחילו בתור נותני משכנתאות ללווים אשר הבנקים סירבו להעניק להם הלוואה, אך עם התפתחות השוק והתחרות בו השתפרו והתרחבו תנאי ההלוואות בגופים החוץ בנקאיים בשיעור ניכר, והם נהיו אטרקטיביים גם עבור לווים "רגילים".
בין יתרונות המשכנתא החוץ בנקאית נמנים הגמישות הרבה שלה והיכולת לאפשר ללוקח ההלוואה מגוון מסלולים ומגוון אפשרויות החזר.

• מומלץ תמיד לבצע בדיקה גם מול גופים חוץ בנקאיים כאשר שוקלים לקיחת משכנתא. במקרים רבים הצעתם תהיה רלוונטית וגם אם המשכנתא לא תילקח מהם, היא תאפשר להבין מה הם תנאי השוק, דבר שיקל על המשא ומתן ועל שיקולי בחירת הגוף שממנו תילקח המשכנתא.

נקודות חשובות נוספות בתהליך לקיחת המשכנתא

• קניית דירה מלווה בהוצאות נוספות כגון שיפוץ, קניית מוצרים חדשים, עלויות רכישה ועוד. חשוב להתייחס גם לעלויות אלה בעת לקיחת המשכנתא.
• התזמון הנכון לרכישת דירה, אם בכלל, תלוי בהון העצמי, במצב השוק וביכולת ההחזר החודשית הצפויה. כדאי לחשוב מראש על ההוצאות הצפויות בעתיד על מנת להימנע מלקיחת משכנתא שתיקח את כל המשכורת.
• לרכישת נכס עלויות "צדדיות" נוספות. ניתן ואף מומלץ לבדוק חברות ביטוח שונות לביטוח המשכנתא, עורכי דין שונים וכיו"ב.
• תהליך בחירת המשכנתא המתאימה הינו תהליך ארוך ומורכב, המצריך ידע כלכלי בסיסי. מומלץ לערוך סקר שוק, לעיין במקורות מידע בנושא ולהיעזר באנשי מקצוע במידת הצורך.

אין במאמר זה כדי להכיל את כל הנושאים הקשורים למשכנתא והוא מובא כאן להמחשה בלבד. נקיטה בפעולות אלו אינה מהווה תחליף לקבלת חוות דעת וליווי מקצועי מאיש מקצוע.